日前央视《每周质量报告》报道称，房地产开发企业8年欠缴3.8万亿土地增值税，并称欠缴行为影响房价，其中涉及多家知名房地产公司。随后，知名房产商任志强强势回应，称“央视愚蠢无知”，直指央视报道不实，是造谣，是为了借机维护自身垄断地位。

央视报道

什么是土地增值税？

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

何时开始征收？

国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。

相关条例

2006年11月14日，北京地税局出台《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地[2006]456号，点击查看原文），该文件对于个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的相关问题进行了明确规定，并于2006年12月1日正式实施。

2013年3月30日，北京市地税局、住建委发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管，对房地产销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%，预征土地增值税。

土地增值税设计初衷

（1）增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；

（2）抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；

（3）增加国家财政收入为经济建设积累资金。

土地增值税的纳税人

转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人

土地增值税的课税对象和范围

课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。

土地价格增值额

是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。

土地增值税有什么特点？

土地增值税有以下几个特点：1、以转让房地产取得的增值额为征税对象；2、征税面比较广；3、采用扣除法和评估法计算增值额；4、实行超率累进税率；5、实行按次征收。

转让房地产增值额的确定

转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

应纳税额的计算

1、计算增值额。增值额＝收入额－扣除项目金额

2、计算增值率。增值率＝增值额÷扣除项目金额

3、依据增值率确定适用税率。

4、依据适用税率计算应纳税额。

应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

土地增值税如何征收

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

注：房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文

征收方式

第一步

核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。

第二步

减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：

（1）取得房地产时有效发票所载的金额；

（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；

（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；

（4）取得房地产时所缴纳的契税。

2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：

（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；

（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；

（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

土地增值税的申报纳税程序

纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报

纳税时间和缴纳方法

以一次交割、付清价款方式转让房地产的，应在办理过户、登记手续前一次性缴纳全部税款。

以分期收款方式转让房地产的，可根据收款日期来确定具体的纳税期限。

项目全部竣工结算前转让房地产的，可以预征土地增值税。

土地增值税的纳税地点

不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处，均应在房地产的所在地申报纳税。

土地增值税的税收优惠

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的；

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

土地增值税清算

指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

征管方式

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

清算条件

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

清算期限

对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

由此看来，土地增值税预征收，直到满足结算条件进行清算，多退少补是土地增值税正常的征管方式。从“按比例预缴”直到“满足结算条件”这其间长达数年似乎也不足为奇。（这里需要注意的是，“清算期限”是指满足清算条件后，与“预征土地增值税直到满足条件进行清算”这段时间概念不能混淆。）

注：本文部分内容选自国土资源网、百度百科、网易财经等。

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