今日话题第4305期:“以房养老”全国推广，你愿意拿房子换养老金吗？

导语

近日，中国银保监会发布通知，在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险，“以房养老”保险正式推向全国。有网民吐槽说：“年轻时掏空六个钱包买的房子，背上半辈子的贷款，到老了，房贷可算是还完了，又要把房子拿去抵押养老，最后房子被收走。真赤条条来，赤条条去！”其实，“以房养老”在全国部分城市已经试点了几年时间，但市场反应非常冷淡，原因除了传统观念影响以外，更重要的是，“以房养老”根本就不划算。…[详细]

要点速读

“以房养老”试点四年，全国参与不足百户，无论老人还是保险公司，积极性都不高。

无论对哪个阶层的老人，现行的“以房养老”方案都不划算。

对于中国80后、90后来说，在搞定了房子、孩子问题之后，是要好好规划下养老问题了。毕竟，自己才是最可靠的。

“以房养老”试点四年，全国参与不足百户

“以房养老”并不是突然冒出来的想法。

所谓“以房养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

简单理解，就是老年人将房屋抵押给保险公司，不仅可以继续居住，每个月还能从保险公司领取一笔保险金，身故后，保险公司再通过处分房屋来获得保费等相关费用。这种模式，让那些住着价值较高的房子但收入较低的老人每月都能获得一笔不菲养老金，从而改善养老生活。

尽管已经在很多城市试点了四年，但市场对“以房养老”的反应十分冷淡。虽有多家保险公司得到了试点资格，但实际开展业务的仅幸福人寿一家。截至2018年7月底，幸福人寿累计承保139单（99户），签约意向客户201单（141户），其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。

以房养老保险在中国市场“遇冷”，有多方面原因

试点四年，一家开展“以房养老”业务的保险公司，不足百户的参与，可以看出，无论老人还是保险公司，对“以房养老”的积极性都不高。

原因其实也不难理解。在中国传统文化背景下，老年人在置办家业、庇护子孙的代际价值观影响下，房产作为家庭重要财产要留给子孙后辈，不会轻易出售或抵押来满足自身的养老需求。

而且，老年人的子女反对意见通常会更强烈。华中师范大学经济与工商管理、数学与统计学、社会学院曾联合组成“以房养老”模式课题研究团队，用三个月时间走访了武汉市7个城区的660位老人及其子女。数据显示，明确表示不接受“以房养老”的武汉老人占23%。相较于老年人，子女的反对意见更为强烈，高达98.67%的子女不同意父母“以房养老”。

未来会接受以房养老吗？未来就更坑了，因为80后、90后的房子都是高价买来的，跟现在的老人们低成本房子不同，很多年轻人都按揭了30年去买房，真得按揭到60岁退休。那么就变成了，前30年省吃俭用供养房子，后30年房子养你，但是按揭给你的钱，远比你按揭给房子的钱少得多得多，最后这一辈子你除了省吃俭用，钱也没剩下，房子也没落着，这一辈子不知道在忙活什么。

另外，在房价不断攀升的经济环境下，老年人更愿意相信自己的房价会一直涨下去，而金融机构出于风险考量，对老年人房产的评估价往往低于市场交易价，这样抵押出去老年人会觉得亏。

尽管有保险公司承诺不赚取房屋价格上涨的收益，但上涨的这一部分老年人同样享受不到，只有最终结算的时候才会体现出来。

此外，以房养老保险的中间各环节也存在各种各样的风险，相关法律制度存在缺失，对于投保人以及保险机构的法律保障尚且不足。

对于保险公司来说，也在担心会不会做成亏本买卖。亏本的风险主要来自于三个方面：一是长寿风险，老人领取的养老金超过了房屋价值；二是房价波动风险，尤其是在三四线一些有房价下降预期的小城市；三是现金流风险，反向抵押产品现时没有保费流入，而是持续的现金支出，对于保险公司的现金流要求非常高。

“以房养老”根本不划算

“以房养老”最大的问题并不是这些，而是对于老年人来说，根本不划算。

唯一开展“以房养老”的幸福人寿的条款规定，投保年龄为60周岁至85周年（含85周岁）；承保人继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；承保人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

根据幸福人寿的产品费率表显示，60周岁投保，男性需缴26年延期年金保费，女性需缴29年。

举个例子。如投保人的房产以100万元有效保险价值计算（可以简单理解为房产估值），60周岁投保男性，延期年金需缴至86周岁，年缴保费2544元，每月到手的基本养老保险金额为2514元（未扣除相关费用）。86周岁之后，他无需再缴保费，但仍能以每月2514元的标准领取养老金直至身故。同样条件的女性投保人，两项费用相对较低，分别为年缴保费1622元和每月到手基本养老保险金额2082元，这是因为女性的人均期望寿命更长。

除此之外，更为关键的是保费和养老金两项均要按照5.5%的年利率进行复利（即“利滚利）累计，它们是最终处置房产时向保险公司支付的大头。

以房养老看起来很美好，实则就是个坑，根本就不划算

那“以房养老”到底划不划算呢？做一个简单的计算。2017年，中国人均期望寿命是77岁，假如是60岁投保，房产按100万元计算，到77岁时，在17年的时间里共可以获得养老金51.3万元，而保费、养老金再加上利息一共是931677元，100万元的房产已经没有多少余额了。

接下来要划分两种情况：

第一种情况，老人还有其它住处，抵押养老的房子可以租出去，中国城市房产租售比往多了说也就3%，每年获得3万元租金，17年是51万元，加上养老金17年一共获得102.3万元，代价是房子没有了。

如果在60岁时选择卖掉房子，拿到100万现金，选择国债、定期存款等保险的理财方式，年收益率在3%-4%，17年下来可获得收益51万元-68万元，更重要的是这100万元还在自己手里。

第二种情况就是老人没有其它住处，那17年就只能获得51.3万元的养老金。如果老人在60岁时将100万元的房子换成50万元的房子，就多出来50万元的养老金，再加上合理的理财，总金额肯定会高于“以房养老”发的那点养老金。

这还是“以房养老”保险中男性养老金标准的对比，如果是以每月领到手养老金更少的女性为标准，那么“以房养老”与理财的收益差距更大。

所以，无论对哪个阶层的老人，现行的“以房养老”方案都不划算。

在当前家家都为了一套房竭尽全力的情况下，老年人“以房养老”存在诸多障碍

另外，这一制度的设计根本没有考虑到通货膨胀的因素。在21世纪头几年，两三千块钱在很多城市已经是白领工资了，而在十几年之后的2018年，两三千块钱只比最低工资略高一点。如果老人在这种情况下养老，生活水平是不断下降的。

更何况，老年人一旦生病就要面临急用钱、用一大笔钱的状况，而“以房养老”的这点养老金是按月发放的，老人甚至连卖房救急的可能都没有了。

美国人也不待见“以房养老”，养老问题要早做打算

宣传“以房养老”的文章往往以“国际经验”作为论据，然而“以房养老”就算是在美国也只是十分小众的选择。

在美国，“以房养老”作为一种“非主流”的养老方式，因为风险因素多；老年人缺乏足够的金融知识，经常遇到欺诈；贷款交易的费用高；借款合同条款严苛等因素，并不受美国老人待见。据统计，自1989年实施以来，截止到2010年5月，参与者仅有49万人。根据15个联邦政府机构联合编制的报告《老年美国人2012》的统计，2010年时，年满65岁的美国人有4000万。由此可见，“以房养老”参与者在符合逆序住房抵押贷款对象中，仅有1%的比例。

与中国不同，美国办理“反向抵押贷款”的老人中超过七成选择一次性拿到全部贷款，然后将这笔钱用于投资，而非选择按月领取养老金。而且，如果老人的子女想继承房产，只需要还清银行或者金融机构支付给老人的反向贷款和利息，但即便如此，依然很少有人申请“以房养老”。